现在在东莞买房，太容易踩坑了！

有人在地段上踩坑，核心区的房子和远郊镇街的房子房价涨幅天差地别。

(相关资料图)

有人在周边配套上踩坑，开发商早期承诺的配套迟迟没有兑现。

还有人在房子质量上踩坑，入住后发现房屋交付不达标，更惨的是有些开发商暴雷，连房子交付都成问题，最后成了烂尾楼。

楼市进入调整期，分化越来越明显。

在东莞，也并不是所有位于核心区的房子，都能闭眼买入。

比如位于东城国贸商圈附近的东泰花园，房价涨幅与一路之隔的西平景湖春晓天差地别。

景湖春晓早在21年挂牌价就突破了5万，而东泰现在还有不少二手房还停留在1字头。

在东莞买房，也不能一味贪便宜。

有一位本地的粉丝朋友，在19年前后买了三套房，却都没有享受到房价升值的红利。

他的买房原则就是哪里便宜买哪里，而东莞楼市的法则是，越便宜越涨不起来。

往往一个选择就注定了财富分水岭的开始，差距就成了一种必然。

本文给大家例举了东莞楼市哪些“最容易踩的坑”，买房路上少走弯路，避免做接盘侠!

东泰花园：交通、商业、配套全能，房价停留在1字头

东泰花园是位于东城火炼树旁一个不起眼的老小区，与西平仅一路之隔，最早建于1993年。

周边有中信凯旋城、西平景湖春晓、景湖时代城等众多网红小区，生活氛围十分浓厚。

在商业方面，与小区最近的泰和商业街配套十分丰富，能满足日常消费所需。

除此之外，西平时代城广场、汇一城、国贸等大型商圈都是在1公里左右的范围能享受到的配套。

东泰花园位于东城和南城的交界处，属于城区的中心位置，毗邻东莞大道，驾车去哪都非常方便。

这样交通、商业、配套全能的“六边形战士”，按理说房价自然也会有竞争力。

但事实恰好相反，近三年来东泰花园与同样位于东城、楼龄较老的景湖春晓，房价涨幅简直天差地别。

2020年，东泰花园的均价1.65万/平，目前均价还停留在1.94万/平。

图源：安居客

东泰花园大部分小区房价仍然停留在1字头，而景湖春晓早已经突破3万+，站上4万，在高峰期的挂牌价还一度冲破5万。

为什么会有如此大的差异呢？

仔细深究，我们发现东泰花园大部分小区是步梯楼，加装电梯的楼栋也经常维修。

小区人车不分流，停车位紧张，开放式社区人员流动复杂，安全性和隐私性保障不高。

物业管理差，物业经常被业主委员会投诉，居住体验差。

不过如果不考虑投资属性，住在市中心繁华地段1字头的大社区性价比还是很高的。

晶城：物业管理差、房屋修修补补又几年

晶城位于南城的鸿福路板块，周边有旺南汇胜城、南城步行街商圈。

毗邻莞太路，与南城CBD、中心广场、青少年宫等配套均约2公里左右的距离。

在教育方面，属于阳光三小学区。

位于城区的地段，诸多光环加持，为什么不建议大家入手呢？

首先，小区仅四栋楼，规模小，容积率高达4.3，居住体验感差。

其次，项目的价格并不低。

目前在安居客平台显示的均价已经达到3.1万/平，这个价格在南城还有很多更好的选择。

图源：安居客

在21年高峰期的挂牌价高达3.9万/平，与4万仅一步之遥。

最重要的是，房屋质量问题频频。

小区建于2008年，至今约15年的楼龄。

有粉丝反映，经常见到小区外立面瓷砖脱落，内部建筑也非常老旧。

物业口碑不佳，小区缝缝补补又几年。

该开发商在南城的另一新房项目，孚泰锦城即使降价也难逃滞销的命运。

恒大御湖：户型是硬伤

恒大御湖位于南城车站片区，旁边就是南城总部基地，周边还有植物园、森林公园环绕。

项目交通便利，与蛤地地铁站步行仅约7分钟的距离，毗邻东莞大道与宏一路、宏七路的交汇处。

不过与周边的中信凯旋国际、万科金悦香树等小区相比，恒大御湖的缺点也比较明显。

恒大御湖的户型并不是市面上主流的厅出阳台，阳台要么在入户的位置，要么在卧室的位置，很多客户并不喜欢这样的布局。

恒大御湖围湖的几栋不通地下车库，对有车的业主来说不太方便。

其次就是小区停车位少，以前还有业主拉横幅抗议物业私售小区停车位。

凭借总部基地的价值透支，小区的均价早在21年就已经突破5万+，目前回调至4万左右的价格也还需站岗一段时间。

图源：安居客

并且目前总部基地发展尚未成熟，生活配套还有待完善。

龙湖金地天曜城：地铁对房价带动作用不明显

龙湖金地天曜城位于茶山镇，是东莞站TOD上盖物业。

东莞站TOD是集东莞地铁2号线、地铁17号线（规划中）、广深铁路和有轨电车四轨交汇的超级交通枢纽，项目交通配套十分强大。

在商业方面，项目自带超大体量的龙湖商业天街，建成后将成为片区内的标杆性商业体。

但问题是，目前项目周边的面貌多厂房旧建，生活配套缺乏。

并且，目前东莞地铁线路较少，尚未形成网格效应，对片区价值的带动作用并不明显。

项目于21年首开，备案价最高去到了2.6万/平，去化仍然十分火爆。

随着市场下行，特价房源价格已经降到低至2.2万/平。

益田大运城邦：单价从3.6万降到2.8万，新房市场内卷严重

益田大运城邦位于凤岗，与龙岗中心城仅一路之隔。

绝佳的地理位置意味着大运城邦完全可以共享龙中大运新城的配套，包括益田假日天地等商业配套、龙岗中医院等医疗配套，还有众多企业资源。

前几年，深圳市场火爆的时候，许多买不起深圳的刚需外溢临深片区，带火了凤岗的市场。

21年凤岗新房备案价飙到4.4万，大运城邦二期97平的成交价突破350万，单价高达3.6万/平。

图源：安居客

随后，深圳楼市熄火，东莞楼市行情也急转直下。

凤岗和深圳的价格差优势已经丧失，深圳周边的观澜、平湖、龙岗片区还有大量新盘也就4-5万的价格。

此时，凤岗新房供应呈井喷式爆发，库存大量累积。

新房价格内卷严重，新房从4万+跌至2字头，益田大运城邦价格也跌到了2.8万/平。

图源：安居客

按照目前的发展趋势来看，在21年入坑的买家要做好长时间站岗的准备了。

其实，东莞楼市类似于上述楼盘的坑还有很多，碍于篇幅，就不一一举例。

最后，给大家几点置业忠告。

不要一味贪便宜，也不要盲目追高。

不要买非主流物业，比如奇怪的户型产品，大部分客户不喜欢，后期转手难度大。

最重要的是，东莞楼市已经过了普涨的时期，像21年那种暴涨的机会也很难再有。

但只要避免踩坑，中长期持有，跑赢大盘是没有问题的。

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